品质物业 精彩生活——S深物业高管谈重启股改

     9月18日,深圳市物业发展(集团)股份有限公司公布调整后的股改方案,即得到市场的热烈欢迎,复牌后表现抢眼,股价更是在大盘调整的情况下连续涨停。业内人士分析表示,深物业大股东对股改如此诚意,预计此次股改顺利通过的可能性很大。就本次股改和投资者关心的有关问题,深物业董事长陈玉刚先生和总经理魏志先生昨日接受采访进行详细解答。
     笔者:深物业自1996年以来都没有分过红,投资者意见较大,请问公司领导对此有何感想？　
   　陈玉刚:为股东提供合理的回报是上市公司应尽的责任和义务,深物业自1996年到现在十多年时间没有分红送股,作为深物业的管理层我们深表遗憾和歉意。公司经过两年来的整顿、治理、提高,已经逐渐摆脱困境并正在步入良性发展的轨道。08年扭亏为盈,09年的业绩大幅提升并成功摘除*ST帽,这说明公司加强三项制度改革、机构精简、减本增效以及提升土地开发附加价值、提高公司资产的利用效率等经营管理举措在逐步见效。本次启动股改,公司希望摘除S帽,相信不久后公司会用实际行动来回报股东。
　　 笔者:请问深物业目前的优势和不足有那里？
 　　魏志:公司具有以下几方面优势:第一、股东优势:深投控公司有将我公司作为旗下房地产业务的发展平台和龙头企业来做大做强的战略考虑,并将配合股改给予公司实际的大力支持;第二、品牌优势:国贸大厦是深圳改革开放的象征,深物业有“三天一层楼”的深圳速度带来的品牌和知名度,在房地产开发方面,“品质物业,精彩生活”的理念在逐步深入人心,打造精品的策略也使房地产产品的附加值逐步显现;第三、团队优势:公司目前已经拥有了一支团结的、有凝聚力和战斗力的领导集体以及技术扎实,思想稳定,经验丰富的人才队伍;第四、公司目前还有一些优质的土地资源,未来几年的业绩有坚实保障;第五、主营业务进展顺利,新华城销售情况良好,深港1号项目也将于近日开盘。
 　　不足之处,作为上市公司,多年以来失去了再融资和资本扩张的能力,历史遗留问题的显现牵扯了公司很大精力,企业改革推进过程中也遇到了国企经常遇到的一些习惯思维和行为的阻力。另外,公司土地资源相对有限,资产负债率较高等等,这些都是我们的不足。
 　　笔者:请问为什么8月份公告预测全年业绩将低于中期？
 　　陈玉刚:公司09年业绩是大幅度提升的一年,上半年业绩良好,预测第三季度业绩将同比增加800%-1050%,形势是喜人的。但我们注意到,很多投资者来电甚至是在股东会上询问年底业绩能否做到中期业绩的翻倍。而实际情况是:公司今年具备结转收入的项目只有一个,即皇御苑御花园项目,该项目上半年销售势头良好,中报公布时,销售进度已达90%以上,该部分销售收入按照会计准则在上半年均已结转完毕,因此下半年可供结转的收入较上半年会有大幅度减少,而正常的费用开支仍会发生。为了避免投资者对年底业绩误判而带来的投资风险,我们在预测第三季度业绩时对全年业绩进行了预测。当然,为保障全体股东权益,我们也会尽最大努力增收节支,力争全年业绩维持在一个相对良好的水平。
 　　笔者:投资者都很关注深物业业绩反映的真实性,能否请公司领导对这个问题进行一下说明？
 　　陈玉刚:深物业在过去连续亏损面临退市危险的情况下,08年成功扭亏,并具备了摘帽条件,当时一些投资者质疑公司会不会为了摘帽而虚报利润。09年在08年的基础上业绩大幅度提升,并经深交所核准成功摘帽,这时候又有一些投资者质疑公司会不会隐瞒利润。作为一个国有控股的上市公司,我们执行财务制度是非常严格的,既不会虚报利润,也不会隐瞒利润。不论是虚报和隐瞒利润,都是违反财务制度和上市公司监管规定的,如果有这样的行为且一经查实,公司以及公司高管、负责审计的会计师事务所都会受到证券监管机构和国有资产监管部门的严厉处罚。我们没有虚报和隐瞒利润的动机,更没有这些行为,请广大投资者放心。
 　　笔者:股改业绩承诺为什么以未确定的09年业绩为基数而不以一个固定数为基数？
 　　陈玉刚:坦率地说,最初推出的股改方案是没有业绩承诺条件的,即便是在和流通股股东进行交流之后对是否增加业绩承诺条款都是有争议的。因为作为以房地产为主业的公司,业绩受宏观经济形势和市场变化的影响非常大,进行业绩保底承诺大股东是要承担较大风险的。最后在各方努力下,9月18日公布的方案还是增加了业绩承诺条款,这充分说明了大股东对广大流通股股东意见的重视和诚意。以09年的业绩为基数,主要考虑到业绩承诺应该建立在企业实际经营效果的基础上,硬性推出一个固定数据会缺乏说服力。可以肯定的是,09年的业绩是近十年以来最好的一年,能以此为基数进行承诺,充分反映了大股东对深物业一年强过一年的良好预期和实际支持的诚意。
 　　我们计划在公报三季报的同时,对09年的业绩范围进行相对准确的预测,以便打消广大投资者对09年业绩的疑虑。我们注意到,有部分投资者希望公司作出更高的业绩预测,这也是不现实的。我们只能保证会严格遵守会计制度,如实预测业绩情况,不会脱离实际人为拔高业绩。　　广大投资者关注业绩问题,除了是考虑到对股价的影响之外,更多的是对公司长期发展的关注,公司的面貌发生了变化并得到投资者的逐步认同,我们感到十分欣慰。
 　　笔者:深投控对深物业的支持是否以股改成功为条件？
 　　魏志:深投控对深物业的支持,与股改是否成功并无必然联系。比如在资金支持上,深投控已经为公司提供了2亿元的委托贷款,这对公司渡过前期的困难阶段起到了积极的支持作用;另外,在企业改革、处理历史遗留问题等方面,公司也得到了深投控的大力支持。深投控将深物业定位为旗下房地产骨干企业并准备做大做强,深物业继续得到深投控的支持是肯定的。如果股改顺利通过,深投控根据股改承诺对公司的支持将成为法律义务,力度也会更大,仅资金方面,除之前的2亿元支持之外深投控就还将按照股改承诺提供不少于5亿元的资金支持。
 　　随着公司基本面的实质性改善,企业已经步入了一个良性发展的轨道,即使没有股改的这些承诺支持条件,我们管理团队也一样会竭尽全力,继续做好公司的经营管理工作,公司逐步向好的发展势头不可逆转。但我们还是衷心希望本次股改能够顺利通过,这将使公司能在更高的平台上运行,尽快提升核心竞争力,早日实现质的飞跃。我们相信广大投资者尤其是中长期投资者会积极支持这一次能够实现“多赢”的股改方案的。
 　　笔者:请问如何理解深投控陈洪博董事长关于对如果本次股改未获通过的情况下“在可预见的时间内不会急于启动第四次股改”,也“不会单纯为了通过而不断提高对价”？
 　　陈玉刚:本次股改是上次股改未获通过后历时9个月再次启动的,在股改启动前,公司每天接到的投资者来电基本都是询问股改何时启动。本次股改方案,是大股东和上市公司在现有国有资产监督管理体制之内所能争取到的最优方案,体现了大股东最大的诚意,也得了各方面的支持和理解。本次股改是在上市公司基本面发生了根本性转变的情况下启动的,对上市公司而言,股改承诺中的资金支持和资产置换承诺可以让公司的资产质量发生积极、重大的变化,企业基本面将会得到进一步改善和提升。
 　　在多次沟通情况的基础上,我们理解大股东的意图是:在可以预见的时间内,深投控对深物业没有任何减持计划,不以减持为目的而推动股改。大股东在股改方案中推出诸多对上市公司扶持的措施,其根本目的是着眼长远,通过上市公司业绩的不断提升,来实现国有资产的保值增值。大股东不会单纯为追求股改通过而推动股改,更不会单纯为了追求股改通过而不断调高对价,也就是说大股东和国有资产管理部门绝不认同极少数投资者关于股改对价条件会“越否越高”的错误判断。
 　　笔者:股改如果不能通过,深物业会退市吗？
 　　魏志:就目前的政策来看,股改能否通过与是否退市并没有必然关系,但是,将来政策会如何调整我们无法预测。本次股改工作,是基于全体股东的利益,上市公司的发展而启动的,证券监管机构和国资监管部门并没有就股改工作向我们提出硬性要求。作为上市公司管理层,我们关注的是企业的生存和发展问题,我们坚信,本次股改方案一定会获得绝大多数投资者的认同和支持。
 　　笔者:复牌以来,公司股价连续多个涨停,两位领导对此有何看法？
 　　魏志:9月21日复牌以来,公司股价连续多个涨停,公司按规定也连续两次发布了“关于A股股价异常波动的公告”。股价的高低决定因素很多,最近公司股价的连续上涨,在一定程度上反映了广大投资者对本次股改顺利通过的良好预期和对公司基本面改善的认可,但市场上没有只涨不跌的股票,我们还是要郑重提醒广大投资者,注意投资风险,我们更加希望公司股价能够反映公司的基本面。
 　　笔者:两位领导还有什么想对投资者说的吗？
 　　陈玉刚:深物业本次股改有幸伴随了新中国60周年大庆和花好月圆的中秋节这样的喜庆日子,在此我们代表深物业全体员工向全国的广大投资者和关心深物业发展的各界人士致以节日的问候和崇高的敬意。希望广大投资者多给公司提宝贵意见,并在节后别忘了行使股东权利给本次股改投票。最后预祝深物业本次股改能顺利通过。谢谢广大投资者!